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21 septembre 2020

Investissement locatif LMNP : location rentable et avantages fiscaux

Si l’investissement dans la pierre représente une valeur sûre, le choix du mode de placement revêt une importance capitale. Les dispositifs gouvernementaux d’incitation pour les investisseurs cumulent les avantages. Parmi eux, le statut loueur meublé non professionnel est à considérer. Les avantages du LMNP devraient convaincre tous les acquéreurs.

Comprendre le statut loueur meublé non professionnel ou LMNP

Pour être considéré comme un loueur non-professionnel, le propriétaire met à disposition un ou plusieurs logements équipés. Des conditions s’appliquent pour pouvoir bénéficier de ce statut avantageux :

– Les recettes doivent être inférieures à 23 000€ par an
– Les revenus générés par les loyers ne doivent pas dépasser les autres ressources du foyer

Lorsque ces plafonds sont dépassés, le propriétaire devient loueur meublé professionnel ou LMP. Il est donc important de veiller à ce seuil pour profiter des avantages du LMNP.

Les caractéristiques des logements proposés par un LMNP

Le propriétaire qui souhaite devenir loueur meublé non professionnel peut aussi bien proposer son bien pour une courte période que de façon annuelle. La première condition à remplir est de meubler ce bien. La liste des éléments nécessaires au locataire doit donc être scrupuleusement suivie :

– un lit ou un couchage
– des plaques de cuisson ou un four
– un réfrigérateur
– des ustensiles de cuisine
– de la vaisselle
– une table avec au moins une chaise
– des rideaux ou des volets
– un ou plusieurs luminaires
– des étagères de rangement
– l’équipement nécessaire pour entretenir le logement

Une fois que cette première étape aura été remplie avec les meubles obligatoires, le propriétaire devra faire une déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce. Le formulaire Cerfa PO i est à joindre à sa demande, un numéro Siret sera alors transmis. Ce n’est qu’à cette condition que la location meublée pourra être réalisée avec les bénéfices locatifs correspondants.

Les avantages du LMNP : fiscalité et impôt

Comme la plupart des dispositifs gouvernementaux, le statut LMNP est associé à une réduction d’impôt. La location meublée apparaît donc comme un choix pertinent pour cumuler les avantages.

L’exonération de TVA

La location meublée dans le cadre du statut LMNP est exonéré de TVA. Elle n’est pas facturée aux locataires et ne peut donc pas être récupérée.

De plus, la TVA versée au moment de l’achat du bien immobilier peut être récupérée lorsque certaines conditions sont réunies :

– proposer un bien neuf dans une résidence de services : Ehpad, résidence de tourisme, résidence étudiante.
– confier la gestion locative à un tiers pour une période de 9 ans
– ne pas revendre le logement dans les 20 ans qui suivent l’achat

LMNP et défiscalisation

Louer sous ce statut permet de réduire de façon importante sa facture fiscale. En effet, ce dispositif est associé à des abattements de l’ensemble des charges liées au bien immobilier. Les intérêts du crédit immobilier, les assurances, la taxe foncière ou encore les charges comptables sont ainsi déductibles des revenus imposables. Pour profiter de ces avantages du LMNP, le loueur meublé non professionnel doit choisir le régime fiscal qui convient.

Le régime micro-BIC

Lorsque les recettes générées par les biens détenus dans des résidences de services sont inférieures à 70 000 euros par an, le loueur meublé non professionnel peut choisir ce régime avantageux. Les loyers perçus correspondent donc à des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.

Dans ce cas de figure, l’investisseur immobilier pourra profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes. Une telle perspective attire logiquement de nombreux investisseurs qui peuvent déduire leur amortissement.

Le régime réel au-delà de 70 000 euros de gains

L’investisseur qui se lance dans la location meublée dépasse 70 000 euros de revenus issus de l’immobilier passe automatiquement au régime réel. Les avantages au niveau fiscal ne cessent pas pour autant.

Ce régime d’imposition permet de déduire l’ensemble des charges des recettes perçues. Il s’agit notamment des intérêts d’emprunt, des taxes, des frais de gestion, ainsi que les frais de notaire et de comptable. Les amortissements peuvent également être déduits. Ce dispositif permet donc de réduire le montant de ses recettes et donc de façon mécanique des impôts correspondants. Ces déductions correspondent en général à 10 % ou 20 % du prix d’achat. Ces abattements peuvent être appliqués pendant 5 à 10 ans.

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